Локација и микролокација

Део града највише одређује цену квадрата. Периферија је увек била повољнија од центра, а предграђе је најповољније. Ако разматрате приступачне општине за живот у Београду, узмите у обзир: Батајницу, леву обалу Дунава, Земун поље, Алтину, Железник, Кумодраж, Јајинце, Калуђерицу, Гроцку, поједине делове Раковице.

Карабурма, Миријево, Вишњичка бања, Сурчин више нису међу најповољнијим опцијама, али се и овде могу пронаћи умерене цене.

Новоградња или староградња?

Не постоји једнозначан одговор. Нови станови би требало да су, по правилу, скупљи, али у раним фазама новоградње често се нуде са специјалним попустима. На пример, у првој претпродајној фази пројекта новоградње у Земуну, можете купити првокласан стан за мање од 100.000 евра укупних трошкова (са ПДВ-ом!). Понуда је ограничена, зато позовите да проверите доступност станова на продају. Такође, ако сте купац првог стана у новоградњи имате право на поврат ПДВ-а, што је значајна уштеда. Староградња има своје предности: купујете већ изграђену и одмах усељиву некретнину, често потпуно опремљену и намештену.

Карактеристике некретнине

На цену утичу бројни фактори: спратност, постојање лифта, стање зграде, окружење, као и оријентација. Станови са одређеним манама теже се продају, али су и повољнији. То су, на пример, станови изнад трећег спрата у зградама без лифта, сутерени или поткровља са косинама.

Купити преко агенције или од власника?

Нема правила. Може се десити да наиђете на оглас од продавца на бандери и тако нађете идеалну опцију, али како бисте имали већи преглед понуда, саветујемо да користите онлајн платформе, као што је City Expert, где на једном месту можете да погледате и филтрирате све некретнине доступне у жељеној регији и изаберете сами ценовни ранг и друге параметре.

Нисте пронашли некретнину која вам одговара на City Expert-у?

У горњем десном углу у претрази некретнина кликните на дугме „Сачувајте претрагу“. Тако ћете бити у прилици да добијете имејл обавештење одмах чим се појаве некретнине по вашим параметрима и не пропустите добру прилику!

Најчешћа питања и одговори о некретнинама у Београду

 — одговара посредник у промету непокретности из City Expert-а Никола Чобић

Шта данас у Београду уопште значи „повољна некретнина“?

У 2025. просечна цена је била око 2.600 €/м², па се све испод тога сматра нижим рангом. Генерално, повољном куповином се сматра када добијете највише вредности за новац који имате у оквиру жељене локације.

Које су најчешће грешке купаца када траже „најјефтинији стан“?

Дешава се да купци бирају нижу цену науштрб чисте документације некретнине и регулисаног питања власништва. Такође, избегавање трошкова према агенцији и адвокатима на крају често још скупље кошта.

Који делови Београда тренутно нуде најбољи однос цене и потенцијала за раст?

Издвојио бих: Карабурму, Миријево и Железник који су привлачни због планираних станица метроа. Цене су овде још испод просека, али се очекује раст.

Да ли постоје „непопуларне“ или мање познате локације које заправо нуде одличну вредност?

Такве локације су Обреновац, Младеновац, Лазаревац: налазе се у склопу Београда, а цене некретнина су доста ниже. Поред њих: Стара и Нова Пазова, Батајница.

Колико купци треба да размишљају унапред о развоју инфраструктуре (метро, саобраћајнице, нови пројекти)?

Треба узети у обзир, када се купују некретнине на периферним локацијама где можда још увек нема комплетне инфраструктуре, да не значи да је у догледном периоду неће бити. Београд се шири и куповином повољнијег квадрата постоји реална могућност да ће цена такве некретнине вредети више у будућности.

Постоји ли „најбоље време“ у години за куповину стана?

Најбоље је време када постоје средства. Цене константно расту, некад је тај тренд бржи или спорији, али свако чекање може додатно да кошта.

Колико је данас реално спустити цену некретнине и у ком проценту?

Реално спуштање цене зависи од тога колико је некретнина прецењена и оглашена изнад тржишне вредности. У већини случајева купци могу очекивати да смање цену од 3–6%. У ретким случајевима, код неких станова који дуго стоје на тржишту или код хитних продаја, дешавају се и попусти до 10%.

Које аргументе купац може да користи у преговорима са продавцем?

Купац може користити аргументе попут: спратности стана, сређености простора, количине улагања која ће бити потребна, али и стање зграде, улаза и заједничких делова. Ови фактори често имају директан утицај на цену.

Како агент може реално да помогне купцу да пронађе повољну некретнину?

Агент је посебно користан за купца зато што прати тржиште и брзо обавештава купца када се појави повољан стан. Познавањем динамике продаје и цена, агент може преговарати са продавцем уместо купца.

Да данас купујете за себе – где бисте гледали некретнину и зашто?

Ја сам поборник старијих, уређених насеља са добром инфраструктуром, паркингом, парковима и путном инфраструктуром. За мене то су локације попут Медака, Браће Јерковић, Видиковачког венца, Скојевског насеља или Миљаковца. У једном од њих и станујем.

Који је пример „одличне куповине“ из ваше праксе?

Имали смо пример купца који је 2025. купио стан на Карабурми, 46 м² на 4. спрату без лифта, који је захтевао реновирање. Стан је коштао приближно 70.000 €, а уложио је још 15.000 € за реновирање. Пет месеци касније га је продао за скоро 120.000 €. Ово је остварено захваљујући правом избору локације и стања некретнине, уз посредовање искусног агента који га је саветовао током куповине и продаје.

Извор: City Expert