Промет некретнина одвија се паралелно у три система тржишта непокретности – регулисаном, делимично регулисаном и нерегулисаном. Куповина станова на сваком од њих носи одређене ризике за купца.

С обзиром да су ови појмови најчешће непознаница за оне који су у потрази за некретнином, адвокат Бране Крунић из Суботице је за 4зида објаснио које су карактеристике сваког од ових тржишта и на шта би требало обратити посебну пажњу.

Регулисано тржиште најпоузданије

Регулисано тржиште представља систем који је регулисан законима и уредбама који прописују начин на који се некретнине могу куповати и продавати, како се воде евиденције о њима и како се плаћају порези и остале обавезе.

„У овом систему, све непокретности су уписане у Катастар непокретности. Захтеви за упис у катастар на регулисаном тржишту, решавају се у законском року од 5 радних дана. Овде потпадају све некретнине које имају уредно издату грађевинску и употребну дозволу, уредно уписану квадратуру, адресу, број и не постоје било какве забележбе или друге ознаке у смислу недостатка на предметној непокретности“, објашњава Бране Крунић.

Купац у сваком моменту може у катастру непокретности, или код јавног бележника, да извади препис власничког листа и да се увери шта је све уписано од података на објектима на парцели/земљишту, њихове површине, стање власништва, евентуалне терете/забележбе и друго. Адвокат напомиње да у случају недостатка на предметној непокретности, ово свакако представља прву сигналну лампицу да се подобније мора утврдити стање, али и даља воља за куповином такве непокретности.

Ризици куповине на делимично регулисаном тржишту

Делимично регулисано тржиште обухвата непокретности које нису уписане у Катастар непокретности, па је само делимично регулисано законима и уредбама. У пракси им за упис углавном недостаје документација која је настала приликом утврђивања међусобних права и обавеза. Крунић објашњава да се то најчешће дешава код станова који су откупљивани за време државних и јавних предузећа осамдесетих и деведесетих година прошлог века, где најчешће недостаје тачан опис непокретности у типским уговорима, опис парцела, објекат, број стана и друго. У таквим случајевима не постоје тачни рокови који би могли да буду утврђени ради решавања проблематике оваких предмета, јер су ово компликованије процедуре за утврђивање права власништва.

Много већу групу некретнина на делимично регулисаном тржишту чине станови у изградњи, за које инвеститори зграде имају само грађевинску дозволу, али немају употребну дозволу и код којих није спроведен технички пријем. Адвокат напомиње да се највећи број трансакција делимично регулисаног тржишта непокретности одиграва на примарном тржишту, које представљају новоизграђене непокретности, непокретности у изградњи и оне које нису никад коришћене, односно купопродаје од инвеститора.

Први ризик куповине ових некретнина је тежи долазак до стамбеног кредита. Свака банка, да би успоставила заложно право на непокретности, мора имати потпуно легалну некретнину – са уредно издатом грађевинском и употребном дозволом.

„Пословна банка мора бити сигурна да ће инвеститор завршити изградњу стана и због тога не улази у процес одобрења стамбених кредита ако степен изграђености зграде није на минимуму од 80 одсто. Куповина непокретности у овом систему, фактички нема довољно јаку гаранцију за купце. Свакако да нико не може да гарантује да ће инвеститор, који је најчешће основан као ДОО, завршити зграду или да његова фирма неће отићи у стечај или у новачне блокаде“, наводи Бранко Крунић.

Адвокат истиче да купац мора свесно да прихвати степен тих ризика, осим уколико не постоји неки други вид обезбеђења од стране инвеститора, што је врло ретко у пракси. То би била хипотека на другом изграђеном стану у власништву инвеститора, или лична меница инвеститора или трећег лица, који гарантују завршетак изградње стана/зграде свом својом личном имовином, банкарска гаранција или слично.

Он напомиње да је вид заштите купца да се предуговор или купопродајни уговор морају оверити код јавног бележника, а како би касније са пуноважним правним основом, пред судом, могао да заштити своја права.

У Републичком геодетском заводу наводе да је вид заштите купаца и упис предбележбе о купопродаји у Катастру непокретности, на којој би купци требало да инсистирају. Они напомињу да то доноси додатну сигурност и гаранцију уписа права власништва у катастар непокретности, што има за крајњи циљ смањење броја трансакција на делимично регулисаном тржишту.

Који су изазови код куповине у нерегулисаном систему непокретности?

Нерегулисани систем обухвата некретнине које нису изграђене у складу са законским прописима као ни са правним оквирима који регулишу тржиште непокретности, а које нису ни уписане у Катастар. Овакве некретнине нису подложне контроли надлежних државних служби и институција. Купци су фактички најчешће изложени ризику преварних радњи, јер приликом куповине некретнине нису информисани, нити могу бити, о правом стању непокретности. Према подацима Министарства грађевинарства, у Србији има око 2,1 милиона таквих, нелегалних објеката.

Некретнине које потпадају под ову категоризацију, морају у неком моменту бити легализоване односно озакоњене, где се након спроведеног целокупног поступка, од стране надлежне службе за грађевинарство, решења о озакоњењу по службеној дужности предају у Катастар непокретности ради укњижбе. Друга могућност је да буду срушене у целости, по налогу надлежне инспекције.

„Нелегалне непокретности могу бити предмет промета, само се поставља питање до које мере су нелегалне односно шта им недостаје да буду у целости легалне. Постоје непокретности које немају грађевинску нити употребну дозволу, нису ни уцртане у Катастру, па самим тим у случају промета,мформално правно код описа непокретности, можете унети само парцелу/земљиште да чини предмет промета, а да се накнадно поднесе захтев за озакоњење објекта. Међутим, и то је упитног карактера, с обзиром да у пракси често постоји објекат саграђен на делу парцеле/земљишта на ком је у будућности на пример, предвиђено проширење саобраћајнице, или јавна површина те се ни тада не би могла у целости озаконити“, објашњава адвокат.

Када је промет нелегалних објеката могућ?

Он напомиње да ипак не треба да постоји велики страх од куповине нелегалне непокретности, јер је то правно могуће, али истиче да би купац требало да препусти да његове правне интересе заступа стручно лице – адвокат.

„Постоје некретнине које имају грађевинску, али немају употребну дозволу и спроведен технички пријем објекта. Овакве непокретности су најчешће уцртане у Катастру, могу бити описно на такав начин и унете у уговор те касније прометоване, али са назнаком да не постоји употребна дозвола за предметну непокретност“, наводи адвокат.

Он напомиње да непокретности које су у поступку легализације могу бити предмет промета, с тим да је важно сагледати и у којој фази се налази поступак легализације и да ли ће он у целости моћи да се оконча. Указује да не чини сигурност да ће се објекат легализовати само ако је поднет захтев за озакоњење надлежној служби за грађевинарство. Међутим, већу сигурност чини ако постоји одобрени пројекат за градњу са елаборатом геодетских радова. Сваки продавац може пренети на купца искључиво права која има у моменту закључења уговора, па је зато битно утврдити у власничком листу непокретности како је предметна непокретност уписана и у којој је фази легализације/озакоњења.

Адвокат истиче да купопродајни предуговори, коначни уговори, уговори о капари и начелно сви уговори везани за промет некретнина, морају бити оверени од стране јавног бележника, у форми солемнизације или јавнобележничког записа, да би купац након промета непокретности могао у потпуности да заштити своја права.

Извор: Кућа добрих вести